新年を迎え春になると新生活に向けて新しいお部屋を探す人も増えるはず。お部屋探しは手間も時間もかかります。また、どこの不動産屋さんに行ったらいいのかもよくわからないし、仲介手数料も払いたくない、などいろいろあると思います。今回は元賃貸不動産で営業をしていた経験をもとにＭさんがいろいろ教えてくれましたのでレポートします。
どこの不動産屋(仲介業者)に行くのがベストか
これを知るために、不動産会社がどのように物件を調べているのかを先に説明しますね。
全国に存在するほぼすべての空室物件がウェブ上で確認できるようになっている不動産会社専用の共有データベースがあります。ほぼ100％の不動産会社がこのデータベースにアクセスするための権限（IDとパスワード）を持っており、自社物件の情報をアップロードしたり他社物件を調べたりします。空室情報を不動産会社同士で共有することによって効率よく入居者を募集することができるのです。
例えば、恵比寿駅徒歩15分までの範囲、家賃15万円まででお部屋を探しているお客さんがいるとします。データベースにこの情報を入力し検索をかけると、条件に一致した空室が一覧で表示され、部屋の図面もダウンロードできるようになっています。つまり、どこの不動産屋さんに行こうと、十中八九このデーターベースで検索するので紹介される物件は同じということになります。極論を言えば、大阪の空き物件を東京の不動産会社が把握できるので紹介は可能、ということになりますね。ちなみに検索は結構細かくできるようになっていて、角部屋や最上階、日当たり良好、バストイレ別、ペット可など指定できます。
よりたくさんの選択肢を提示できるのがいい不動産会社とするならば、昔からある不動産会社は避けた方がいいでしょう。そのような不動産会社は自社物件しか取り扱わないことが多いです。また、賃貸物件のポータルサイトで自分が確認できるよりも少ない物件しか提示してこない不動産会社は注意した方がいいでしょう。中には、不動産会社にとって紹介すると都合のいい物件」ばかりを紹介しようとする会社もあります。
紹介すると都合のいい物件とは？
入居者を紹介すると大家さんからお礼の金がもらえる物件があります。このような物件を業界ではAD物件（Advertiseの略）と呼び、AD物件の契約を取り付けられれば、お客さんからは仲介手数料がもらえ、大家さんからはAD（広告料：多くの場合家賃の0.5ヶ月分～1ヶ月分）がもらえるので仲介をしている不動産会社からしたらウハウハなわけです。
仲介手数料を値下げしてくれそうな不動産会社に行く
前述したように、不動産会社専用のデータベースによって空き物件の情報は共有されているので、（自社物件しか取り扱わない！というポリシーのある会社は別として）基本的にはどこの不動産会社に行っても紹介される物件自体にさほど変化はありません。よって少しでも初期費用が低く抑えられそうな不動産会社に行くのがベターな選択のはずです。
- 賃貸物件のポータルサイト（at home、HOME’S、CHINTAIなど）に仲介手数料割引などが備考欄に書いてあるか
- 不動産会社のホームページに仲介手数料割引などの記載があるか
探しているお部屋の検索をしていて上記に当てはまる会社があればそこに行くべきだと思います。また、割引について書いていない会社に最悪行ってしまったとしても、仲介手数料割引の交渉を必ずしてください。
家賃交渉も忘れずに
家賃は大家さんの言い値ですが交渉が可能です。もちろん交渉するといい顔をされませんが、ちょっとでも安くなれば嬉しいですよね。また、家賃が下がらなくても例えば網戸がなかったけど入れてくれたり、靴箱を用意してくれたり、他の部分でメリットが出てくるかもしれません。前の入居者が退居して数ヶ月経っている場合は、大家さんとしても早く次の入居者を決めたいはずなので交渉がやりやすくなります。どれくらいの期間空室なのか交渉する前に聞いてみるといいでしょう。
豆知識
不動産会社は免許を所有しており、会社概要を見ると「 ×××免許（１）第○○○○○号」という表記を見ることができます。免許番号が書いてあるわけですが、注目したいのはカッコの中にある数字。この数字は免許の更新回数を示しています。免許更新は5年ごとなので、(１)となっている場合はその会社が免許を取得して５年未満と言えます。不動産仲介業者は特に都心部ではたくさんありますので、不安な方は(2)とか(3)など、ある程度の年数がたっている会社を選ぶとよいでしょう。
まとめ
- どこの不動産会社(仲介業者)に行っても紹介できる物件はほとんど同じ。ただし免許番号が(6)など、数が大きい会社は自社物件しか取り扱わないことが多い。
- 仲介手数料は交渉すること。免許番号が(1)など、新しい会社は結構のってくれる。
- 家賃交渉すること。たとえ下がらなくてもほかの部分で恩恵が受けられる可能性がある。
- 多くの人が移動する３月は大家さんも強気なので交渉は難しい。逆にこの時期を通り越してもなお空室の物件は交渉がしやすい。
